作者：崔婷  趙衡宇  方茂青  田密蜜  武文婷

來源：中國改革論壇

隨著中國城市的高速發展,探討城市老舊住區商業的活力和塑造特色問題越來越有其戰略性價值,也是近幾年來隨著中國舊城改造的深入進行而提出的迫切要求。在此,本文結合老舊住區街道商業重組與空間整治策略,探討老舊住區進一步開發商業模式和激發社區活力策略。 

一、城市老舊社區商業的現狀及其衰落

　　社區街道商業以一定地域居住區為載體,以區域內社區群眾為主要服務對象,以便民利民為宗旨,以不斷提升居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標,通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚,提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。其特性:首先是地域性,以居住區為載體,主要為本地區居民服務,不具廣域性;其次是目的性,以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標,提供日常生活需要的商品和服務;最后是多樣性,集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務多種功能于一體,匯多元商業業態于一身[1]。因此社區街道商業具有穩定的市場基礎,并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。其永遠是社區是否具有活力的主要因素。而居住區街道的繁榮是社區是否具有活力和特色的主要因素,也是城市特色維系的根本命脈。

1、商業現狀

(1)空間布局:大多數社區帶有濃厚的“住宅底商”的特點,沿主街而立。

(2)業態結構:以菜市場,小型副食品、餐飲、服飾、五金店為主。各類臨時地攤偶有出現,特色專賣店、便民生活服務網點配備不足,基本無大型消費場所。

(3)經營方式:小商點仍然帶有城鎮傳統商業痕跡,在商品質量、服務質量、從業人員的業務素質和職業道德等方面已經不能滿足當前的消費需求。

(4)商業地產的開發模式:大多數房產開發商重住宅建設,忽視商業物業的建設,以傳統的概念建設商業物業,不能適應大型商業、餐飲、菜市場等商業業態對商業物業的要求。

(5)周邊環境:店鋪四周的公共生活場所的相關配套公共設施相對滯后。

2、衰落老化的原因

(1)居住人員結構的改變。隨著城市的發展,大量外地務工人員來此居住,原居民逐漸搬離;在此居住10-20年的老居民,正逐漸老年化。

(2)原規劃的限制,這里所說的城市老舊住區一般始建于上世紀80年代初,公共服務設施和市政設施尚可,但隨著社會經濟的發展和人們生活水平的提高,相關配套設施己顯落后。

(3)居民消費觀念的改變,隨著社區居民消費水平的提高,消費層次從小康全面邁向比較富裕,消費觀念也隨之發生革命性的變化,以物質消費為主的傳統消費觀轉變為現代的綜合消費觀,以家庭為載體的休閑消費、文化消費、娛樂消費、服務消費成為生活的主流。

二、進一步開發城市老舊住區街道商業的模式和策略的探討

1、社區底商發展模式的升級

　　社區底商一般指開發利用住宅的底層建筑,從事零售商業和服務業。社區街道的商業強調的是本社區的特色,在社區底商和居住環境“軟硬”條件集中配套上下功夫,與大型購物中心區別開來著眼于生活服務為主,使社區底商因社區生活配套而存在,使商業資源配置更合理,降低居民區的噪音污染,避免開發商重復投資和建設。

2、社區商業街發展模式的優化

　　社區商業街是指由相當數量營業面積不同、經營不同類別商品和服務的商店有規律地排列組合的商品交易服務場所。其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。考慮到商業街的服務商圈和輻射功能,大中小型三種商業街各自的經營定位應有所不同,社區商業街要和住宅區融為一體,成為一條真正的“生活街”,社區商業街不僅僅是一個購物場所,而且是一個集購物、餐飲、服務業、交往交流為一體的生活空間[2]。

　　3、購物中心發展模式的創新

　　社區購物中心集購物、服務、休閑、娛樂于一體,能滿足居民多樣化的消費需求;社區購物中心實施團組式開發,融合各種新型商業業態,以生鮮食品超市為主力,集品牌薈萃的專賣店為特色,融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體,能滿足消費者一站式的消費需要[3]。社區購物中心實施集約化經營,管理成本低,商業帶動效應強,容易凝聚人氣。由于老舊住區受原規劃的限制,不一定能承受建造購物中心所需要的用地,其模式不一定適合所有的老舊住區,需結合具體情況加以分析利用。

三、結合老舊住區街道商業重組與整治的探討

中國城市中,上世紀80年代建造的單位區占了相當大的比例,在發展中,逐步形成了1-3萬人口的中型居住社區,這里的居民大部分都已在此地居住了10-20年,居民間情感維系度好,對該地區懷有很深的情感。所以不管從人文方面,還是動遷成本方面來說,推倒重建都是弊大于利的。因此,延續城市文脈和活力,有機整改社區的商業功能和居住環境,增強社區活力,延續已有的生活方式、空間特征和歷史文化,對于城市脈絡可持續地發展具有重要意義。筆者結合這一類城市老舊住區改造,粗略提出若干策略:

1、重組住區商業功能,整改建筑空間

　　針對住區商業其特定的消費對象、消費定位,逐漸拓寬商業服務功能,例如餐飲,快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題,也是朋友們約會、休閑的良好場所。文化,圖書館、圖書閱覽室、電子閱覽室、書吧等,豐富了社區的業余生活。同時,在建筑空間整治策略上,可運用立體的空間分區,部分建筑一層作為沿街商鋪,整改店面,規范經營,或建成尺度親切風情獨具的商業街。通過拆除、加建、改建等整改手段,改善商業住宅道路交通活動設施,以爭取已有資產的最大增值空間。

2、改變商業布局,凈化住區市場

　　好的住區街道的商業,不應是“小店鋪”+“馬路菜場”,衰敗與“臟、亂、差”的代名詞,而應逐漸形成新型的住區商業構架,規范市場秩序,整頓住區商業面貌。集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化,便民服務和社區服務于一體的,開放式的,為居民提供多方面、多功能、多層次的服務體系。依托城市中心商圈,發展特色商業,塑造商業類型、空間多樣化,力圖將城市中不同的(娛樂休閑、文化藝術等)商業類型置入住區;臨時攤位有時有需求,滿足不同階層人群的需要;小店鋪綜合治理,提高產品質量和服務質量。

3、催生商業新業態,提高住區生活品質

　　社區街道商業不僅要有百貨、副食品店、餐飲、美發美容等常規商業業態,還應該有機整合諸如健身中心、KTV、圖書館、小型旅行社等更具城市區域特色的商業業態,使得這種區域特色得以凝練,從而更加符合人們現代的生活觀念,同時也是依靠各方力量,吸引多元資本的重要渠道。創新發展形式,營造特色休閑場所、風情購物底商區、主題商業街、文化娛樂中心等具有多重功能的商業配套,使居民不出社區就能滿足生活、娛樂多方面的需求。不僅可以提高社區的生活質量,也提升了城市品質。

　　【參考文獻】

　　[1] 沈萌萌.社區商業的理論與模式[J].城市問題,2003,(2):40-44.

　　[2] 鄭淑蓉.社區商業的發展模式及其運作[J].商業經濟文薈,2004,(3):1-3.

　　[3] 王曉玉.國外社區商業發展的理論與實踐[J].上海經濟研究,2002,(11):68-73.