長壽湖項目基本情況

  一、  長壽湖概況

長壽湖旅游風景區位于重慶市長壽區東北角，地處長壽區、墊江縣、涪陵市交界處，總占地241平方公里，其中水體面積約65.5平方公里，為中國西南地區最大的人工湖泊。風景區內開闊的水面與連綿蜿蜒的河汊相結合，形態豐富多變，其中203個大小島嶼星羅棋布，與湖水相輝映，自然風光秀麗幽靜、飄渺多變，具有極大的開發價值。長壽湖源頭龍溪河從東北吳家沱入境，經流65公里注入長江，五十年代在獅子灘筑堤發電造成長壽湖。長壽湖南北長17公里，東西寬5公里，水庫面積65.5平方公里。攔河大壩高52米，長3800米，控制流域長140公里，受水面積3020平方公里，正常水位347米，總庫容10億立方米?？赏ê?span lang="EN-US">25公里至墊江縣境，是一個多級發電、灌溉、航運、養魚等綜合利用的著名人工湖泊。

  二、長壽湖發展規劃
  1、已經完成《長壽湖風景區開發策劃報告》，根據長壽湖自身的優劣勢分析及對相關市場、行業的細致研究，對長壽湖風景區發展總體定位為：以旅游為引導，房地產為龍頭，帶動產業發展，最終形成集休閑、度假、會務、居住、智力資金密集型產業于一體的花園新城。

2、已經由重慶大學城市規劃與設計研究院完成了《長壽湖風景區總體規劃》、《長壽湖風景區西岸片區控制性詳細規劃》。長壽湖西岸片區是長萬高速公路合興出口至長壽湖鎮區的必經臨湖地段，正在修建的桃羅公路和合羅公路從片區內穿越，交通便利。該片區位于長壽湖西岸，東以濱湖水位線337米為界，西端大致以海拔400米等高線為界，南至長壽湖鎮區凱源賓館，北達半島最北端的水井灣，面積約為8平方公里。其南北向長約8公里，東西向平均寬度約為1公里。

  三、項目地址及基本情況

  項目位于長壽湖西岸，羅山半島附近，占地700畝。在項目周邊規劃建設的項目有：重慶地區第一家游艇俱樂部、國際錦標級高爾夫俱樂部、水世界國際溫泉城等項目。

項目定位分析

一、項目SWOT分析
1、項目優勢分析（S）
   —— 湖泊資源優勢
  長壽湖湖區面積241平方公里，水體面積達65.5平方公里，水域既有開闊的水面，也有蜿蜒的河汊，其中203個大小島嶼星羅棋布，自然風光以秀麗幽靜、縹緲多變見長，具有鮮明的特色，在重慶乃至西南地區都具有較強的稀缺性，可以大力開展水上體育項目，提升體育公園項目的競爭力。并通過與長壽湖旅游風景區其他旅游項目組合形成黃金旅游線。
    ——地形多樣，便于開展多種娛樂項目
  項目所在區域地形為山坡、池塘、湖泊混和型，可用較少的投入開展悠波球、滑草、水上競技等多種形式的體育娛樂項目，打造區別與周邊其他項目的有差異競爭優勢的產品。

2、項目劣勢分析（W）

——可達性不理想
  從高速路口到達項目地的公路為鄉村公路，而且距離主城區較遠，即使到達長壽區也有近30公里，影響周邊消費者的消費頻率。
  ——高速公路收費高影響消費頻率
從重慶達到長壽湖的高速路往返過路費為120元，阻礙了不少來自市區的消費者，影響消費頻次。
   ——基礎設施及配套不完善
  目前，項目周邊沒有形成較好的基礎設施，配套設施都需要自行建設，投資成本較高。

3、項目機會分析（O）

——政府支持
  重慶市政府非常重視運動休閑項目的開發建設，已經在主城區打造了幾個項目，今后幾年將在區縣打造更多的運動休閑公園項目。本項目可以積極參與到市政府的規劃中。
    ——地方經濟活躍u
  長壽區兩大工業園區進駐企業不斷增加，其中包括川維、重鋼等大型企業，極大增強了長壽區的消費能力。同時長壽湖風景區的整體開發也在進行中，已經有一些大客戶簽約，準備投資開發長壽湖，這將進一步提升該區域的消費能力。但在長壽區周邊缺少體育設施，原有的水上娛樂設施檔次較低，這為運動休閑公園項目提供了空間。

  4、項目威脅分析（T）

——重慶的體育公園較多u
  目前重慶已經建設有大田灣、奧體中心等大型體育公園，主城各區也按照“一場兩館”的規模建設眾多體育公園。在房地產集中開發區域，政府已經規劃了眾多市政體育休閑公園，這些都對本項目構成一定威脅。

  5、對策分析

——長壽湖管委會正在修建從雙龍到羅山半島的雙羅路，從拱背橋到高峰島的道路正在規劃中，同時在建的重慶外環公路也將經過長壽。未來幾年，長壽湖的道路情況將極大改善；
    ——長壽區政府應積極與高速公路公司協商，為促進地區發展，降低高速公路收費標準；
    ——科學規劃該項目，充分考慮項目的可持續發展，留有拓展的空間；
    ——充分挖掘長壽湖的湖水、山林資源，把體育休閑公園項目結合在一起，突出水上運動項目、球類項目，打造有特色和差異性的項目，增強競爭優勢；
   ——提高項目的檔次，改善基礎設施條件；
   ——加大宣傳力度，擴大項目的知名度。

二、  項目定位

——利用資源優勢，打造生態型公園

與眾多體育公園相比，長壽湖遠離工業區，有優質的山水資源，本項目要突出長壽湖的的資源優勢，打造生態型公園。

——突出水上運動、球類運動優勢
  長壽湖擁有的大面積水體適合開展多種水上運動項目，同時大面積的緩坡地將降低建設成本，有利于多種球類運動的開展。水上運動項目和多種類的球類運動區可以形成區別于其他體育公園的差異競爭優勢。配合體育運動項目的開展，建設體育公寓、休閑會所等配套設施。

   綜上所述，本項目定位：打造一個集生態保護、體育運動、休閑娛樂為一體，以水上運動和球類運動為特色的西南地區最大的體育運動公園。

建設內容及規模

一、總體規劃

根據地形地貌特殊的特點，共規劃了五個區域：
   一號區域位于長壽湖畔，為水上運動區。將建有皮劃艇、水上飛機、熱氣球等項目，同時引入長壽湖水，建設大型游泳戲水池；
   二號區域位于山坡，為動感運動區。將建設大型滑草場、新西蘭悠玻球、帳篷露營、野戰場等項目；
   三號區域為綜合服務區和休閑區，將建一個集住宿、餐飲、娛樂等服務功能為一體的多功能會所；
   四號區域位于山坡頂端，為景觀觀光區。將建設環形山地自行車賽道、卡丁車賽道等項目；
   五號區域為綜合體育休閑區。將建設一個大型體育休閑場所，有足球場、網球場、籃球場、羽毛球場、壁球、保齡球、兒童娛樂中心等項目。

二、各區域項目介紹
  1、水上運動區
  水上運動區占地100畝，其中水面面積20畝。以長壽湖水為中心，開展多種運動娛樂項目，包括大型游泳戲水池、水上飛機、空中速降等。
  泳池引入長壽湖水，配套現代化水循環系統，嚴格凈化消毒，內設有超大型成人池和游樂設施配套齊全的兒童泳池以及沖浪戲水池，占地面積1萬平方米，可同時容納1000多人使用。
  湖水的粘稠度最適合水上娛樂及水上運動項目的訓練和比賽，可以吸引重慶市體育學院水上運動中心在該處開展水上運動教學，帶動水上運動的發展。
  在湖邊建設有碼頭，引進水上摩托、香蕉船、快艇等項目，同時建設有10泊位游艇碼頭，可以方便游艇?？俊?/span> 

  2、動感運動區
  動感運動區占地150畝，充分利用坡地條件，打造滑草、悠波球和戶外運動項目。
  滑草是近幾年流行歐美，風靡日本、韓國、臺灣等地，深受人們喜愛的休閑運動。挺立在藍天下的坡頂，遠望無盡的風景，然后助滑竿一點，身體向前一傾，轉眼間已翻飛在綠野叢中。因此，滑草使許多追求速度和生活樂趣的人們樂此不疲。草坪場軟、厚、綠，可讓你充分放松心情、釋放活力,享受飛一樣的刺激、神奇感覺。
  滑草場總面積達40000平方米，根據坡度的不同，場地分為高級區、練習區和休閑區。其中初級滑草場占地20000平方米，屬多向滑草道，其斜角度依據地勢，控制在10度以內，適合初學滑草的游客使用。高級滑草場占地12000平方米，屬技巧型滑草道，其最斜角度控制在20度，適合滑草技術水平較高的游客使用。或者也可以坐在滑草車上，從坡上疾馳而下。
  為了減輕滑草游客的疲累，滑草場末端設置了一條上坡輸送帶。滑草場的草皮選用進口馬拉草種，這種草的特點是耐踐踏，生命力強?；菪?、滑板以及撐桿等滑草工具均由意大利進口。

  3、綜合服務區
  綜合服務區主要是為游客提供休閑、娛樂、住宿的區域。該區域位于整個體育運動休閑公園的中部，占地面積100畝。主要建筑為一個四星級酒店、小型的運動休閑步行街以及以水為主題的休閑廣場。

  4、景觀觀光區
  觀光區位于山坡頂部，視野開闊，可以俯瞰長壽湖，占地面積150畝，將建設環形自行車道和卡丁車賽道。
   因為卡丁車沒有差速器,在彎道上行駛時,會產生很強的橫向加速,這就要求車手掌握高超的駕駛技巧,否則就會出現擺尾、原地調頭等險情。因此，駕駛卡丁車，車手能感受到駕駛普通車所體驗不到的刺激和樂趣。賽車場總面積為3萬多平方米，跑道寬度平均10米，長度為1200米，同場可容納60臺小型賽車作賽，可以承接小型賽事。車場內除設有較高速小型賽車外，也有適合一家游樂之情侶雙人車、兒童車，此外還設有室內及戶外露天茶座，除有一般飲料、啤酒外，更有特色的燒烤美食。

 5、綜合體育運動休閑區
  綜合體育休閑區占地達200畝。將建設有標準11人制草皮足球場2塊、7人制足球練習場2塊，國際標準5人制足球場8個；可供國家級比賽的硬地網球場6塊，練習場地10塊；標準塑膠籃球場2塊，練習用籃球場4塊；室內場館包括羽毛球場、壁球館、保齡球館；以及兒童娛樂中心等項目。

投資收益估算及風險分析

  一、投資估算
  “長壽湖?國際運動休閑公園”項目的投資估算范圍主要包括租地費用、建設工程及安裝費用、設備購置及安裝費用等。估算依據主要包括：各級政府主管部門頒發的文件、最新重慶市建設工程費用定額、市建設部門的相關配套文件等。租地費：根據長壽區政府文件，長壽湖旅游風景區公園類項目租地費用為600元/畝.年計算。設備購置及安裝費則根據市場調節價格為準。
    經初步估算：共需總投資為1.48億元。（不含每年42萬元的場租費用）

項目投資估算匯總表

二、收益分析
  根據長壽湖未來規劃預測：到2006年旅游接待達到60萬人次；2010年3—5萬居住人口，旅游接待超過120萬人次。預計該運動休閑公園建成后的游客接待量可達到平均每年30萬人次，按平均每人次在公園類的各種消費為200元，毛利潤30％計算（含運動、餐飲、住宿、體育商場等），該園每年收入可達1800萬元，除去租地費用42萬元、維護費用600萬元等，該園每年可凈收入約1150萬元。隨著經濟環境的改善、長壽湖區整體開發持續升溫，可以預見在未來幾年運動公園的游客數量將有20％的增長，整體收益能力將大大增強。

三、風險分析
1、市場風險
  該項目處于長壽湖旅游風景區的整體開發之中。且項目建設內容有別于風景區類其他項目，又比市內其他運動主題公園的項目設施更為齊全，含旅游、運動、休閑、療養、餐飲、住宿等。既有秀美的湖光山色，周邊又有強有力的產業支撐。市場風險較小，不影響項目的可行性。
2、技術風險
  該項目對地理地質環境的要求較小，且長壽湖旅游風景區類各項地理地質環境資源較好，技術風險較低。
3、政策風險
  目前，國家繼續堅持經濟建設為中心，全面建設小康社會，以和平發展為主題的政策，且未來發展態勢良好。同時，國家提倡全民健身運動已是一個較長時間的政策主導，所以該項目的政策風險較小。
4、社會風險
  本項目的建設，滿足長壽湖地區廣大人民群眾的根本利益，對地區的旅游、健身、休閑娛樂等各方面的進步，起著十分重要的帶動作用，能夠得到社會的廣泛關心和普遍支持，社會風險較低。