研究中國的旅游地產，不能回避三亞，而在三亞首屈一指的就是被譽為“天下第一灣”的亞龍灣。“三亞歸來不看海，除卻亞龍不是灣” 盛贊了三亞和亞龍灣得天獨厚的旅游資源，而三亞和亞龍灣的度假旅游也不僅僅是靠天吃飯，亞龍灣旅游地產的開發和經營模式已經成為旅游地產領域的成功典范。

（一）亞龍灣度假區概況

亞龍灣國家旅游度假區是我國唯一具有熱帶風情的國家級旅游度假區，位于中國最南端的熱帶濱海旅游城市——三亞市東南二十五公里處。度假區規劃面積18.6平方公里，是一個擁有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準的旅游度假區。
    三亞亞龍灣開發股份有限公司自1992年以來，投入巨資開發亞龍灣國家旅游度假區，并高標準、高速度的完成了亞龍灣一期項目的開發建設。在短短的18年里，除完成各項基礎設施建設外，已建成數十家國際一流水平的濱海度假酒店和兩個國際標準的高爾夫球場，并建起了一個占地面積約20萬平方米集海上運動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園和蝴蝶谷等國家4A級旅游景區。

（二）亞龍灣度假旅游地產開發歷程

1992年8月17日——國務院發布《關于試辦國家旅游度假區有關問題的通知》，亞龍灣成為中國首批12個國家級旅游度假區之一，次年，三亞市政府將首期6100畝地整體協議出讓給亞龍灣股份有限公司。亞龍灣一期開發“沿著湖海”進行，采取“統一征地、統一規劃、統一開發、統一招商、統一管理”的“五個統一”原則。

1996年1月1日，中國度假休閑游主題活動開幕式在三亞亞龍灣國家旅游度假區隆重舉行，拉開了三亞開發參與國際度假市場競爭的序幕。1996年8月22日地處亞龍灣的三亞凱萊度假酒店開業迎賓，中國第一家五星級度假酒店由此誕生了。

2000年1 月1日 ，國際標準濱海地區冠軍賽度假型球會——亞龍灣高爾夫球會正式對外營業。2000年12月，亞龍灣中心廣場、貝殼館、 蝴蝶谷以優異的成績順利通過國家旅游局4A級旅游景區評定。

2003年“非典”疫情曾讓三亞旅游陷入前所未有的困境。然而就在同一年，三亞成功舉辦了新絲路模特總決賽、世界小姐總決賽等重要節事活動。尤其是世界小姐總決賽連續三年在三亞舉辦，使三亞及亞龍灣的知名度和美譽度空前提高。對推動亞龍灣開發作用顯著。

2006年，三亞市政府將亞龍灣的二期開發提上議事日程。此次，三亞采取不同的開發模式——在政府主導下由公司進行基礎設施建設，土地招拍掛收益企業與政府“五五分成”。

2008年，亞龍灣公司與三亞市政府簽訂了亞龍灣二期土地開發協定，同時與市政府完成了一期土地開發地租清算，土地欠款全部收回。歷史遺留問題全部解決。公主郡旅游地產一期項目也已竣工交房，二期項目也基本完成土建工程。

2010年2月亞龍灣新控規出臺，新控規的目標提出了更高的要求：亞龍灣要成為中國旅游度假區的典范，世界最好的旅游度假區之一。

 (三) 亞龍灣開發模式特征

（1）企業主導開發

亞龍灣公司作為度假區成片開發的主開發商，在規劃許可的范圍內對度假區用地享有充分的開發自主權。這些開發行為主要包括：度假區基礎設施建設、自有項目投資及項目招商工作等。

完善的基礎設施建設被認為是度假區綜合開發成功的首要因素。亞龍灣的成功開發也得益于開發商對于基礎設施建設的大手筆投入和營造的超乎想象的優美環境。

　  在市場條件尚不成熟，不足以支撐一線豪華度假酒店開發時，亞龍灣公司堅決保留了最為稀缺的海濱一線土地，避免了一味迎合中小投資商的低檔次開發。并憑借其雄厚的資金和專業技術優勢，推行示范性項目開發戰略，于1996年投資興建中國第一座五星級海濱度假酒店——凱萊酒店，引領和示范了國內高星級度假酒店的設計理念和風格，給國內高端度假市場帶來了巨大的沖擊與震撼。凱萊酒店的成功產生了強烈的示范效應，引爆了灣內高星級度假酒店的開發熱潮，對亞龍灣度假區開發起到了非常重要的推動作用，也奠定了亞龍灣在國內獨樹一幟的高端海濱度假區形象。

與國內其他度假區“英雄不問出處”、“一網打盡”式的招商模式不同，亞龍灣公司在開發商選擇方面自始至終采取高門檻策略，對擬進入區內的開發商制定了非常嚴格的準入標準，并形成了一整套考評機制。通常，亞龍灣公司要與擬進入的開發商進行多輪談判，對開發商的實力背景、投資理念、市場預期分析以及長遠發展規劃等進行全方位的了解和接觸，以此作為決策的依據。只有在確定開發商有能力并與亞龍灣整體發展理念相吻合時，亞龍灣公司才會考慮與其合作。

（2）政府有限介入

國有亞龍灣公司時期，三亞市政府通過設立地方政府控股的股份公司，以地區行政管理主體和公司控股股東的雙重身份全面介入度假區經營管理事宜。1995年中糧集團控股以后，三亞市政府喪失了直接介入度假區開發經營的權利，僅作為非控股股東參與公司日常管理，經營性開發介入程度大大下降。三亞市政府適時退出度假區經營性開發，回歸政府行政管理角色，保持對度假區開發適度有效的監督管理，并在城市宣傳和推介方面不遺余力，是亞龍灣成功開發的一個重要轉折點，也是亞龍灣模式的重要特征之一。

（3）政企溝通合作

三亞市政府與亞龍灣公司良好的溝通合作，對于亞龍灣成功開發也是必不可少的。政府和企業圍繞著度假區開發的總目標必須協調，規劃的制定須在雙方充分溝通的前提下共同討論通過。開發進程中的政企有效溝通同樣非常重要，因為真正對一個旅游度假區規劃建設起著決定性影響的是當地政府，政府能夠通過規劃控制度假區一切的開發建設行為。亞龍灣公司和三亞市政府在亞龍灣開發理念上始終保持一致，為亞龍灣度假區一體化開發奠定了堅實的制度基礎。

（四）亞龍灣的經營管理模式——以“紅樹林”和“瑞吉”為例

（1）紅樹林度假酒店——國內開發商投資與管理一體化

亞龍灣紅樹林度假酒店由北京今典集團投資，是國內唯一具巴厘島熱帶風情的頂級度假酒店。“紅樹林”在投資落成后仍由今典集團自行負責酒店的經營管理。作為本土品牌，“紅樹林”和其他國際品牌酒店相比，在市場開發上有一定的劣勢，存在一定程度的開發難度。所以在拼市場的時候，它的一個戰略方針是：和品牌高端酒店拼價格，和中低端酒店拼硬件和服務。在內部管理方面，紅樹林度假酒店努力提高成本控制的能力，酒店規模和其他國際品牌酒店差不多，但是成本消耗是最小的。對于人力資源管理，“紅樹林”則采取以人為本的做法，用其所長，避其所短。

“紅樹林”是民族品牌，但在經營管理的理念上，既借鑒了很多國外酒店的經驗，同時也積累了符合本土特點的經驗。“紅樹林”和一些國際品牌酒店相比具備一個好處，因為管理方是中國人，中國人最了解中國人心理，無論是對團隊的管理，對市場的把握，還是預知客人的需求，都有外資公司沒有的優勢。

（2）瑞吉度假酒店——委托世界知名品牌經營管理

隨著日益增長的國內需求，國際競爭品牌的進軍以及越來越多的國際入境游客，亞龍灣公司與喜達屋集團聯手，在亞龍灣最后一塊一線海景寶地建設亞龍灣最頂級的瑞吉度假酒店。亞龍灣瑞吉度假酒店由亞龍灣公司投資興建，酒店將于2011年整體完工并開業。屆時將由喜達屋集團管理。作為世界知名的品牌，喜達屋以高檔豪華酒店著稱，瑞吉是其旗下最頂級的品牌，建成后將盡顯瑞吉品牌享譽全球的獨特之處，為全球游客呈現無與倫比的奢華、盡善盡美的特色管家服務，讓住客盡享完美的度假時光。

從開發經營至今，亞龍灣以其優越的自然資源、完備一流的旅游度假設施、溫馨浪漫的度假氛圍、與國際接軌的管理及服務水平，成為國內度假旅游的知名名牌，在國際度假旅游市場上也是名聲鵲起，舉世矚目。

參與文獻：

《亞龍灣引領中國度假游新潮流》

《酒店業內訪談》(第十三期)--專訪紅樹林度假酒店總經理魯德勝先生

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