一、我國旅游景區房地產開發模式

綜觀我國旅游景區的房地產開發，依據其主題和開發目的的不同，可以分為旅游景區地產開發、旅游商務地產開發、旅游度假地產開發和旅游住宅地產開發4種基本模式。

（一）旅游景區地產開發模式

旅游景區房地產是指在旅游景區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質的房產，包括主題公園房地產開發和景點游憩房地產開發等類型。這類房地產開發關鍵要處理好保護與利用的關系，充分體現旅游活動的戶外教育、環境生態接觸和歷史文化體驗的功能。在風景名勝區和文物古跡區等對旅游資源與環境保護要求較高的景區，為了保護自然與歷史文化的真實性和完整性，要嚴格限制商業性的大規模開發，一般開發具有公益特點的旅游吸引物。必要的體驗性服務設施，也要視景觀效果和環境容量而定。

（二）旅游商務地產開發模式

旅游商務地產是指在旅游區或其附近開發的提供旅游服務的建筑物及商業性設施，包括住宿、餐飲、交通、會展旅游、商店、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。這類房地產的發展必須有一定的游客基礎，并要做到相對集中、統一管理。其中，飯店、旅游會展設施和商業游憩區內的房地產項目往往在旅游商務地產中扮演重要的角色。在這類項目開發時，臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。

（三）旅游度假地產開發模式

旅游度假地產指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產。這類地產的開發要點是房產自身要有良好的環境、完善配套的設施和有特色的服務。主要的房地產開發類型有度假村(度假酒店、度假別墅等)、度假用第二居所、分時度假酒店等。其中，度假村(酒店)是一種為度假旅游者提供享受各種休閑娛樂的地產形式，除傳統的銷售和經營方式外，可采用分時銷售的營銷方式，即將旅游設施一定時期內的所有權出售給旅游者，使旅游者能夠以較低的價格獲得高檔享受，同時，旅游設施經營者也通過一定的會員費回籠資金，用規模經營的方式降低成本。

與許多酒店不同，分時度假酒店主要為度假和休閑類游客服務。顧客(業主)感興趣的通常是酒店的名氣，以及吸引他們的各項服務及娛樂活動。由于平均居留時間通常超過傳統酒店，齊備的服務設施、寬敞的住宿空間和娛樂空間是必需的。此外，開發商的資質和誠信，酒店經營者管理水平的高低也是衡量酒店品質的重要尺度。

（四）景觀住宅地產開發模式

景觀住宅地產是指與旅游區相連接的可提供出租及購買需要的各類住宅建筑。這類住宅建筑對戶外活動和觀賞風景的特殊要求，使其與自然景色有著極為密切的關系，一般有兩種方式:一是借勢(景)型開發，一是造勢(景)式開發。租用和購買這類建筑考慮的主要是私密性、便利和自由，所以開發的重點就在于要有諸如花園、廣場、商店等齊全的配套設施。

景觀住宅地產項目在建筑處理上應盡量采用各種手法將自然景色納入住宅環境之中。同時在規劃時應該意識到，作為身處景區的建筑，其本身也應該“為景增色”；必須尊重原有文化與自然環境，杜絕“城市化”污染；其他設施也應與建筑相結合，不能流于純粹的房產開發；另外要注意控制規模，當成片景觀住宅變成住宅小區，旅游區原有景觀結構被破壞，便會造成旅游區發展方向的錯位和旅游價值功能的喪失，影響了旅游房地產的正常發展。

二、中國（寧波）森林博覽城房地產開發模式的應用

（一）森林博覽城概述

東錢湖旅游度假區以東錢湖為依托，是一個集休閑度假、會議展覽、旅游觀光、水上娛樂為一體，藍天、碧水、青山、綠樹相映的國家重點生態型旅游度假區。到2020年，東錢湖旅游度假區將建成為國家級生態旅游度假區和長三角著名的休閑度假基地、華東地區重要的國際會議基地、國際性的高端總部經濟基地。

2008年2月，國家林業局正式復函浙江省人民政府，同意在東錢湖旅游度假區建設中國（寧波）森林博覽城，由此拉開了中國（寧波）森林博覽城全面準備和建設工作的序幕。2009年12月，北京大地風景旅游景觀規劃院正式啟動《中國（寧波）森林博覽城總體規劃》編制工作；2010年3月，總體規劃方案順利通過專家評審。

中國（寧波）森林博覽城項目，是以森林文化為主題，全方位闡釋人與森林的關系，作為人類進入生態文明時代的注解。該項目的建設，使東錢湖旅游度假區的整體形象有一個更強有力的支撐，不僅使度假區的旅游體系更完善，東錢湖的“生態之湖”形象更加凸顯，而且極大提升寧波城市品位，提高寧波旅游在世界的影響力。

寧波市是我國東南沿海重要的港口城市和長江三角洲南翼經濟中心，隨著2008年杭州灣跨海大橋的建成，它將進入以上海為中心的兩小時交通圈。中國（寧波）森林博覽城位于寧波市東錢湖旅游度假區東南部，距市區僅六公里，依托寧波市優越的交通條件，區位優勢明顯。森林博覽城總面積達500多公頃，東至福泉山，西接東錢湖，北至環湖路，以上水村為界，南以窯岙山、毛柯山、島球山、太陽山等山脊線為界。

（二）“旅游+地產”開發模式的引入

寧波旅游處在滬、杭、紹興、舟山等各有特色的旅游業發達城市之中，呈現似有似無（四有四無）的旅游發展現狀——有商務游客無專程游客、有旅游景點無品牌景區、有消費市場無產品依托、有旅游資源無核心吸引物。寧波一直給人的印象是商務城市而非旅游城市，商務游客居多、專程游客偏少。雖然有大大小小50多個景點，但真正能留住游客的很少，其最關鍵的因素在于沒有核心吸引物，沒有能夠滿足停留更長時間的旅游消費產品依托。

中國森林博覽城的建設正是在這種背景下逐漸醞釀而生的。對于東錢湖度假區而言，建設意義在于它使東錢湖度假區擺脫群龍無首的尷尬局面，是實現成為旅游目的地的關鍵。對于寧波而言，它是支撐寧波旅游城市提升的戰略性增長空間，是旅游客源地向旅游目的地轉型的戰略依托。

中國（寧波）森林博覽城的總體定位：重現東錢湖地區歷史上森林覆蓋、植被茂密的自然生態景象，將森林博覽城打造成為兼具觀光娛樂、休閑游憩、戶外教育、生態度假的多功能、全覆蓋、高品質的旅游度假綜合體。森林博覽城是一座展現人與森林密切關系的和諧之城，它是一處滿足觀光、游憩訴求的風景，是一個展現森林科技與文化魅力的世界，一所開展戶外環境教育的學校，一種基于旅游地產的休閑·度假生活。

中國森林博覽城的規劃理念是典型的中國式主題旅游區開發模式——選擇一個主題，設計多種活動，以娛樂為主導，以房產為支撐。從本質上講，其實就是一種“旅游+地產”的旅游景區房地產開發模式的應用。寧波是個商業城市，市民經濟水平普遍較高，消費能力也較高，其對于生活品質的要求也會由此增長。一方面，反映到對于生活環境的要求，另一方面，反映到旅游服務質量的追求，以及從觀光到休閑度假的旅游需求轉變。基于旅游地產的旅游度假綜合體——森林博覽城，不僅為游客提供觀光、休閑和娛樂的空間（景區地產），還有城市游憩商業區的布局（商務地產），旅游休閑度假居住空間的衍生（度假地產），以及外圍輻射區福泉山等地價升值后的潛在宜居空間（住宅地產）。

當然，引入旅游地產的開發模式，不僅僅是對市民旅游消費需求市場的滿足，同時也是為投資商或者開發商服務的。

（三）幾種地產開發模式的具體應用

根據規劃東錢湖森林博覽城地塊場地特征、交通格局、用地性質，規劃地塊最終形成“五林一館一鎮”的總體發展格局。五林即指瑪雅人的森林、印加人的森林、黃石森林、挪威森林和北海道森林，通過對世界古老森林文明的挖掘，設置生態教育、文化展示、休閑、娛樂、度假等體現不同文化主題的項目，形成富有神秘色彩和文化特色的五種森林。一館即指中國森林博物館，以海底森林為藍本，以大型現代構架結構為建筑形態，設置中國森林博物館、主題餐廳、神殿、海底俱樂部等休憩娛樂項目。一鎮即指林安小鎮，通過對現有橫街村的改造、修復，在鎮中設置特色民居、主題酒店、休閑茶苑等旅游項目，在鎮外，人工建造富有水鄉特色宜居休閑旅游小鎮，布置酒吧街、分時度假酒店等。

（1）旅游景區地產的應用——中國森林博物館

中國森林博物館是林博城內唯一一處公益性旅游吸引物，由中國森林博物館、海底森林展示館和水晶之城組成，為游客設計觀光、休閑和娛樂等類型的旅游活動項目，充分體現戶外教育、環境生態和歷史文化體驗等功能。

中國森林博物館集中展示中國最具特色的植被資源，通過圖片、影像、實物、高科技等手法，展現中國豐富的森林資源。海底森林展示館集合海底世界的植物、動物和人類遺跡，打造以海底森林為主題的展示館，體驗海底世界的神秘，以及各種遺落海底的珍寶。水晶之城內設森林馬戲團和4D影院等項目，設置森林馬戲團，引入森里動物表演體育競技動作，通過表演活動吸引承認和小朋友的眼光，營造森林魔幻世界；4D動感影院由立體放映系統、動感特效座椅與特效設備、計算機控制系統構成，展現叢林世界經典電影，如《阿凡達》、《獅子王》等。

（2）旅游度假地產的應用——五林

在森林博覽城整個地塊的五個山谷里，分別分布著五個古老森林——瑪雅人的森林、印加人的森林、黃石森林、挪威森林和北海道森林，每個森林作為景區內觀光景點的同時，分別設置一個度假小鎮，供游客參與娛樂、休閑活動。

瑪雅人森林里的帕倫克小鎮，是林博城山谷里最大的、服務設施最完善的度假小鎮，瑪雅王宮、瑪雅隧道、瑪雅餐廳、叢林酒吧、螺旋塔、雨蛇神像，分布其間，仿佛置身瑪雅世界，獨特而刺激的度假體驗；印加森林清心會所，依山就勢，注重精致環境的營造，打造鳥語花香、世外仙境的休閑空間；黃石森林內因諾里斯間歇泉盆地而得名的諾里斯小鎮，最具代表性的要數老信徒旅館，搬至此處，每年定期開放住宿接待；挪威森林里，巴里斯川小鎮是典型的歐洲度假小鎮，遠處高山積雪，近處綠草如茵，既像是英格蘭的某個鄉村，又像是瑞士某個湖邊度假村；北海道之戀是高端的居住類綜合社區，展現北海道傳統的水文化以及日式的建筑與功能載體。代表項目為花田別墅，秉持“從心底感到輕松”的基調，建設日式別院，寬闊的日式庭園與空中露天溫泉的完美結合，在花田之中建造精品度假花園。

（3）旅游商務地產、住宅地產、度假地產的綜合應用——林安小鎮

林安小鎮采取外留內建的處理方式，建筑景觀采用南宋建筑形式，在保護外圍舊民居的基礎上大體量建造綜合服務功能建筑，包括居住、商業、醫療等。在林安小鎮西側，引水堆山成玉葉島，島上設置酒吧街、分時度假酒店等度假設施。

林安小鎮將“旅游+地產”開發模式發揮到了極致：既有商務地產的開發，如商業街的改建；也有住宅地產的開發，林安小鎮的前身即為橫街村，是該地區唯一人口聚居地，在滿足現有人口居住需求的條件下，同時依托森林博覽城優越的生態環境和度假氛圍，還將吸引外來人口在此定居；另外還有度假地產的開發，人工建造玉葉島純粹屬于此開發模式，通過建造人工度假設施——酒吧、酒店等娛樂休閑設施，吸引森林博覽城的部分分流游客，進而達到收益目的。

（4）景觀住宅地產的應用——福泉山景區

雖然福泉山景區并不在此次規劃紅線范圍內，但是福泉山景區，乃至整個東錢湖度假區都是森林博覽城周邊地塊升值輻射區。從整個東錢湖旅游度假區的角度看，在林博城大項目的帶動下，周邊地塊很可能成為將來住宅地產開發的對象。筆者認為，開發商或者投資商正是看到這種利益空間的存在，才會接受森林博覽城總體規劃方案。這是對景觀住宅地產開發模式的間接應用。

參考文獻

[1]祝曄，黃震方.旅游景區房地產開發模式研究[J].安徽農業科學，2006，34（21）：5675-5677.

[2]北京大地風景旅游景觀規劃院.中國（寧波）森林博覽城總體規劃，2010.