20世紀90年代以來，中國休閑農業迅速發展。2010年7月，北京市正式發布實施《鄉村旅游特色業態標準及評定》，提出“全力塑造北京標準的良好品牌，不斷提升首都的科學發展水平”的要求。各界對休閑農業、鄉村旅游的關注度不斷提高，中國新農村建設及城鄉統籌成為時下國家發展的重要議程，國家出臺土地扭轉等相關政策，農業、農村和農民將獲得新的發展空間。同時，伴隨著旅游和地產這兩大行業的不斷發展，在旅游市場需求和房地產企業逐利行為的共同驅動下，以旅游吸引物及其配套服務設施為導向的，結合戶外運動、會展購物中心、休閑度假地產等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發模式形成，休閑農業與地產業相結合形成休閑農業地產的趨勢愈加明顯。如何使旅游經濟和地產經濟相融合，實現鄉村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉村旅游提高品牌價值成為一個新的亮點。休閑農業地產必然會成為未來建設、投資的一個熱點。
一、休閑農業地產概念
1989年，臺灣大學通過系統研究，正式提出“休閑農業”的概念，并將其內涵概括為：農業與旅游結合在一起，利用農業景觀和農村空間，吸引游客前來觀賞、游覽、品嘗、休閑、勞作、體驗、參與、購物的一種新型農業生產形態。而休閑農業地產則是以休閑農業為依托，在經營休閑農業項目時，引入房地產的經營思維，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發揮項目優勢，更加深入的挖掘產品的市場潛力。
二、休閑農業地產類型
休閑農業地產是休閑農業同地產業的一個嫁接，涉及到農業、旅游業和地產業，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農業的分類為理論基礎，與房地產業進行融合、對接，從而形成休閑農業地產分類，主要包括以下5種：
（1）以農家樂為基礎的地產開發
農家樂是休閑農業中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區農民的生活現狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業休閑產業形態。以農家樂為基礎的旅游地產開發可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉村旅游與旅游地產，使旅游經濟和地產經濟相融合，實現鄉村旅游憑借旅游地產提升內涵，旅游地產依托鄉村旅游提高品牌價值。北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養生山莊、休閑農莊、旅游觀光示范園、鄉村酒店、采摘籬園、生態漁村、山水人家”等8個鄉村旅游新型業態的標準，將成為農家樂開發的新潮流。
（2）以農業觀光園為依托的地產開發
農業觀光園是以高科技農業或者成規模種植、養殖農業為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業休閑產業形態。因為農業觀光園本身是具有一定土地規模的，可以某項農作物、養殖業或手工副業為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內容，采用“莊園式”地產開發，如采摘籬園、生態漁村、休閑農莊、山水人家、養生山吧等系列農莊、酒莊、水莊、山莊。
（3）以古村落為依托的地產開發
古村落是經過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅游房地產中資源條件最好的產品，以仍然保留以前鮮活的生活方式為最佳品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現金流。已有很多地產商開始在這上面做文章，如以西遞、宏村為代表的徽文化特色古村內租售給外來游客居住度假、休閑體驗的古民居和江南水鄉水鎮很受歡迎。
（4）以景區為依托的地產開發
景區是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區為依托開發的旅游房地產：一種是在自然風景周圍的度假型地產，如環黃山游憩帶上的各類養生、養老度假物業，太平湖、奇墅湖、豐樂湖、齊云山、清涼峰度假區內的度假別墅、鄉村客棧等；另一種是與景區融合進行地產開發的項目，如麗江古城，酒吧、悅榕村等休閑度假地產都在景區里。
（5）以新農村建設為基礎的農業新村及農村房地產開發
隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農村房地產市場依然是一片藍海。中央連續4個一號文件，預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產的開發提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發的過程中滲透農業文化所形成的一種延伸模式。如賣別墅的同時，賣一塊地。再如在市場發育的過程中形成了教授村、畫家村這些專業村，既成為鄉村發展的特色，也成為特色旅游點。
三、休閑農業地產產品及開發模式
1.民宿型
民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活的住所。民宿不同于傳統的飯店旅館，它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、并體驗有別于以往的生活。民宿可以說是農家樂的精致版，通過地方政府統一管理，由民宿主人個體經營的一種模式，這種經營模式可以發動社區全民參與，其盈利效益非常可觀。
民宿這種形式在日本、臺灣等地已成為一種比較成熟的開發模式。舉例來說，臺灣逢春園，它原本是一座私人別墅，經過其主人的經營變成了一個大眾休閑的民宿。其特色在于兩點：一是利用已有的空間進行休閑設施補全。二是在設計上大量融合了民宿主人的個人喜好和藝術價值取向。該民宿正屋的餐廳的吧臺前擺放著一架大型三角鋼琴，墻壁上掛滿主人自己的油畫，屋內擺滿了主人游玩世界各地收集到的各種精品擺設。這里白天是寧靜舒適的咖啡店，晚間就成了熱鬧好玩的酒吧。2.農家型
農家是以農民的生活生產資料為基礎，具備接待功能力即為通常所說的農家樂。這種產品不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各農業觀光園、景區景點周圍的農家，進行統一的接待、管理，其盈利效益非?？捎^。在休閑農業項目中，對其提供的產品服務規劃引入地產開發的思路，除了常規的農產品采摘、民間民俗、農業展覽、現代農業科技等，主要是要強力導入都市人群的參與性，以都市人的主力參與來提升項目的人氣，利用各個時段的特點為客戶提供不同的產品服務。
農家型在中國算是具有一定淵源和歷史的開發模式，但沒有形成統一的大規模開發。成都“五朵金花”的成功，是一種全新的嘗試。其開發不同于普通農家型綜合開發的亮點主要在兩方面：一是利用處于城郊的地理優勢，進行統一規劃，連片開發經營，形成規模化經營，提升農家樂的內涵、品質及品牌。成都市錦江區兩級政府提出了“開發、保護并舉，利用、發展并重，建設國際化大都市周邊環境”的思路，用連片聯戶開發，共同擴大發展的市場空間，破解農民單家獨闖市場的風險，走出一條專業化、產業化、規?；陌l展之路。二是將鄉村旅游與農業觀光休閑、古鎮旅游、節慶活動有機的結合起來，拓寬鄉村旅游的發展業態?！拔宥浣鸹ā卑凑铡耙瞬鸺床?、宜建則建、宜改則改”的原則，改造了3000多戶舊農居，把原來的6個行政村并成5個景區，建起眾多具有風味特色的農家餐館、鄉村酒店、鄉村藝術館，以及開發新區住宅等。政府和街道辦先后投資9745萬元用于水、電、路、氣和污水排放等公共設施建設，在政府的推動引導下，企業和農戶投資8000多萬元用于整修農居、新建花卉市場和游泳館等經營性項目，給企業和農戶創造出了投資搞農村休閑娛樂場所有利可圖的空間。
3.莊園型
莊園一般為企業或個人開發的度假村性質產品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內容，通常以某項農作物或手工副業為賣點，綜合各類配套產品，有較大的接待容量，如農莊、酒莊、水莊、山莊等等。莊園型的有些產品檔次極高，一般區位靠近休閑消費市場，有點采用異國田園風格，能滿足高端市場的消費需求。但大多數服務素質都不是很高，更多的停留在簡單的問詢和跟進，缺少主動式的服務理念，因此，休閑農業項目可以在這方面進行更深入的改進，引進房地產項目服務的理念，改變目前此類休閑農業旅游服務的被動模式。
藍調薰衣草莊園為專業的旅游規劃公司打造的莊園，亮點概括起來有兩點：一是將文化創意充分與傳統農業相結合，整體布局采用藝術化的線條，打破場地方正的邊界，讓空間更豐富。二是以農業作為依托，逐漸向旅游、文化、商業等多領域滲透，打造相關產業鏈。如開發莊園獨有的shmily香·愛(意即看我有多愛你)品牌商品，將香草、藍莓、草莓等產品進行創意性開發，形成香草系列上百種商品，并采取特許加盟的形式進行規?；放仆茝V。三是將農業、生態和旅游業結合起來，積極倡導低碳環保理念。藍調莊園把農業、生態和旅游業結合起來，利用田園景觀、農業生產活動、農業生態環境和經營模式，吸引游客前來觀賞、品嘗、創作、體驗、健身、科學考察、環保教育、度假、購物。從踏進藍調莊園的第一步起，“低碳”的概念就得以彰顯，所有賓客的汽車統一停放在門口的停車場，倡導游客進入園區內，或是行走，或是騎自行車，實現交通零排放。
鄉村別墅除了地理位置處在城市近郊，通常有花卉、果園等配套，如葡萄園、熏衣草花園等，很受小資階層的青睞。此類別墅有產權和時權的產品選擇。鄉村別墅營銷更多的是停留在簡單的應對模式，沒有創新和深挖市場，目前來看雖然具有很大的市場需求，整個行業做得卻并不是很成功。房地產行業經過這么多年的發展，積累了很多項目推廣的經驗，將休閑農業地產化的目的就是要引入這種地產的營銷模式，深挖市場潛力，擴大項目影響面。
地產行業現在在鄉村別墅方面主要著重于開發養老別墅、養生別墅。隨著中國老齡化的加速，以及社會福利的增加，越來越多的老年人注重自身的養老養生問題，年輕子女也都不再習慣幾代人同住，所以養老別墅、養生別墅的市場將越來越大。目前這種市場的特點主要有幾點：一是抓住老年人喜歡安靜、清新、自然的生活環境的特點，打回歸自然的口號，與休閑農業結合進行地產開發。這種社區的開發多為低密度住宅，沒有城區擁擠壓抑的感覺，對于老人來說會住得更舒適。而且，這種別墅考慮到老年人因為年紀的增長上下樓梯會越來越困難，別墅在設計上一般樓層較低，方便老人進出，比較適合老年人的人群特征。二是社區不在城區，但也不遠離城市，保證配套成熟便捷。社區配套包括社區內或項目周邊的醫療、餐飲、購物、設施，這些都關系到老年人每天的生活便捷程度，對于他們至關重要。
除了迎合養老、養生市場的別墅建造以外，一些迎合大眾市場的地產在建設鄉村旅游新業態的同時得以體現。北京市發布了《鄉村旅游特色業態標準及評定》，全力打造和提升北京的鄉村旅游，而這一政策的出臺及實施將會成為未來中國鄉村旅游發展的一個風向標，將對全國的鄉村旅游發展起到一個帶動作用。北京鄉村旅游新業態的開發思路主要有兩點：一是充分挖掘各區縣鄉村旅游的特色，形成各自鄉村旅游發展的風格。各區縣立足于本市鄉村旅游的實際管理和服務水平，設置科學、合理的管理和技術，建立起“一區一色、一溝一品"鄉村旅游發展的特色。二是依托各區縣本有的特色，構建符合各自特點的新業態模式。為了發展鄉村旅游，北京市旅游局建立了八種新業態模式，即“國際驛站”、“采摘籬園”、“鄉村酒店”、“養生山吧”、“休閑農莊”、“生態漁家”、“山水人家”、“民族風苑”。這些新業態模式的出現為鄉村地產的開發也提供了平臺和機會。
5.古村古鎮古城型
此類產品是休閑農業地產中資源條件最好的產品。山水、建筑、風光、文化、人物等方面，對游客有很強的吸引力，隨著可進入性和接待設施的配套，整個產品可以相對較少的投資帶來非常好的現金流。但是此類產品的旅游房地產開發須充分考慮文物保護問題，除了地塊選址的問題，還須考慮新建和改造房地產的風格協調問題。
安徽宏村是這類開發中得到一致好評和認可的典型，筆者將其稱為宏村模式：宏村旅游+休閑地產。宏村是在1997年由中坤集團拿出的一期400余萬元資金進行開發的，其開發前期投放在保護規劃上，而后在宏村外圍進行地產項目延伸。開發思路體現在三方面：一是用一個文化的理念去激活周邊的增值空間，賦予更多原生態產品文化的內涵與價值。中坤以宏村這個點為基礎，還拿到了南屏和關麓兩個村的旅游經營權，并對它們進行統一規劃，整個黟縣都保留了清一色的徽派建筑，不論新開發的樓盤還是政府大樓、法院、公安局、國家電網，或者是馬路邊一閃而過的民居，無一例外都有著高高的馬頭墻和白墻黑瓦的清淡雅致風格。1998年，黟縣政府將西遞、宏村兩村申報聯合國非物質文化遺產，這一文化概念的提升也激活了周邊的增值空間，賦予更多原生態產品文化的內涵和價值。二是把原生態的農家樂留給村民，在細分市場的方向上為自己尋找新的盈利增長點。中坤集團沒有收購宏村所有農家樂的統一管理經營，而是在景區外圍開發地產項目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，投資10億元，建設了一個五星級酒店和一批度假別墅等多個度假地產項目。另外投資1億元，重建了唐代古剎梓路寺，并在寺院不遠處修建了一處墓葬陵園。三是利用自己的旅游資源和持有型物業，在產業的鏈條化發展上還在擴展細分市場，文化、娛樂、餐飲等等都將成為可以深化的方向。中坤以旅游景區為中心，進行地產開發，把土地與稀有資源結合，看重土地未來的價值。2010年6月26日，中坤耗資8000余萬元復建的安徽梓路寺在黟縣宏村鎮舉行開光典禮儀式。中坤集團未來的計劃還將在北京、安徽等旗下產業群周邊繼續捐修、運營寺廟，這些寺廟將配合中坤，為高端客戶打造一個中國頂級禪修學院。中坤甚至在籌劃一個在北大進行考古基礎學習、然后去新疆實地考察的考古研修班模式，私家紅酒釀造、戶外徒步俱樂部等等都將成為定向的高端產品。
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發布時間：2015-07-30
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