關于旅游地產(Tourist Real Estate)的概念及類型，國內外研究者說法不一，未有定論，這一現實影響著旅游地產在國民經濟社會發展當中的積極作用。隨著去年41號文件的公布，中央確立了將旅游業建設成為戰略性支柱產業目標之后，明確旅游地產的概念及類型，對于科學引導旅游開發，指導旅游業發展，有著極為重要的作用。旅游地產實質上就是一種以旅游為導向的土地綜合利用開發模式，以此出發，旅游地產無外乎兩種類型，即游憩房產與休閑地產。

1. 游憩地產（Recreation Real Estate）

游憩地產  游憩地產就其途徑而言，大多是以快節奏的游憩體驗為中心開展的，它對過夜性要求不高，因為旅游只是其帶來地產消費流的工具，這種旅游地產模式，面向的是銷售市場的潛在居民，本質是通過游憩產品開發，引導土地增值的過程。相對而言，游憩地產開發形式比較靈活，較少地受地域環境限制，只要在2個小時車程半徑內有100萬人口規模以上的區域性中心城市，都可以克隆、繁殖。依托于旅游景區或者另起爐灶，直接營建主題公園，從技術經濟性上都可以進行旅游地產開發。游憩地產的本質就是把生地炒成熟地，把低人氣炒成高人氣，買方市場炒成賣方市場，提高極差地租。因此，游憩地產最后的歸宿仍然是房地產，最后的結果仍然是以永久性居民為主要消費者，以社區生活功能為服務配套。

持續開發能力 游憩地產通過旅游開發帶來區域土地升值，要求旅游開發主體必須擁有一定規模的土地儲備，否則旅游開發行為不可持續。當然，游憩地產發展今天，隨著土地所有權主體對這種地產開發模式的認可，已經發展到旅游與地產同步開發的階段，從而使旅游地產開發企業受資金鏈斷裂的風險變小。這種模式在推動城鎮化進程中，積極作用相當明顯，而且并不一定就是零和博弈關系。雖然由于土地用途的更迭，游憩地產開發不可避免地會占用耕地、林地、灘涂、沼澤，游憩地產與工業擴張一樣，飽受爭議，但由于利益相關方涉及開發企業、政府以及社區居民，游憩地產項目在全國幾乎在一夜之間遍地開花，特別是那些創造出經典案例的大型地產企業，備受各地青睞。

對市場區位的依賴 游憩地產對消費市場選擇性很強，一般而言，游憩地產與區域中心城市的距離超過4個小時車程，將會面臨失敗的風險；在2-4個小時車程，屬于重度風險區；如果距離200萬人口城市在2小時車程內，旅游地產項目處低風險區內。

利益相關方 這種旅游地產的直接受益者是開發商，因為這類地產開發的土地一般都是區位條件差、交通優勢不突出的地塊，因此，地價往往遠遠低于區域市場均值。旅游項目開發成功后，人氣上升，關注度提高，使其宜居特性得到市場認可，區位條件對地價的影響力下降，開發商以數以倍計的利潤回籠資金。游憩地產的間接收益者是以政府為代表的公眾利益，這包括兩方面。一方面拓寬了財政收入的渠道；另一方面把政府所擁有的土地資源變成了貨幣，用來支持社會進步所需要的資金。游憩地產還有一方受益者是買方市場，當房地產業聚集在城市中心區域時，由于商品房供應不足，市場稀缺，房價高；游憩地產進入市場之后，能夠起到一定平抑作用，市場選擇面更廣，商品房供應量更多。因此，游憩地產能夠對壟斷地租有平抑作用。

當旅游地產發展到一定階段后，由于對地產企業這一個積極作用的盲目崇拜，擔當土地分配角色的政府往往會受到多快好省的發展壓力驅使，將一些區位條件較好的地塊轉換為旅游地產開發，這就非但不會使游憩地產平抑壟斷地租的作用得到發揮，反而使地產項目本身轉變為極差地租的壟斷者，誘導旅游地產商爭相推出所謂的“都市別墅”、“城市森林”之類的高質高價地產項目，容積率的下降，同時帶來的是房價的普遍上漲。因此，當游憩地產漸漸逼近城市建成區的時候，宏觀調控主體必須把視線放到另外一種旅游地產類型。

2. 休閑地產（Leisure Real Estate）

休閑地產 另一個類型是休閑地產，或者叫度假地產，這類度假地產，還可以稱之為旅游目的地類型地產，它對資源依托性很強，特別是自然資源。從短期來看，都會拉升區域土地價格的上升，甚至會有爆發性的畸形增長，但從長期來看，它對區域房價的影響并不那么直接，因為休閑地產是一種目的地類型地產模式。但由于我國土地公有，這種由于交通條件及資源稟賦造就的壟斷地租很容易被拉平，因為土地調整的便利性，交通等基礎設施能夠在較短的時間內得到改善，一方面提高了休閑地產周邊地塊的價格優勢，另外一方面，度假地產附近的土地很快進入市場。因此在一定條件下，休閑地產有可能也會帶來游憩地產的積極效果，即擴大地產市場放量。

是游客，不是永久性居民 休閑地產的核心理念，就是資源共享，其經營形式，大多采用分時度假方式。它超越游憩地產的另一個本質特性還在于，旅游目的地的業主不是永久性居民，任何一位游客都是目的地的開發主體，但不是獨斷地占有共享資源。有一種成熟的細分模式，其技術路線就是消費者以會員的形式，共同投資開發某一旅游目的地，而與其他成員一起，以契約的形式共同擁有旅游目的地，這樣一種烏托邦式的開發理念，引領旅游地產業進入新階段。

對交通條件的依賴 與游憩地產不同，休閑地產擺脫客源市場的依賴，自發地形成酒店服務、娛樂服務、商務服務、景觀住宅等相關的其他地產形式。它更能代表旅游地產的本質，是真正面向游客的房地產。同時，因為休閑地產把旅游結合在地產開發當中，對公共交通工具的依賴就變得脆弱了，隨著私家車保有量的提高及高等級公路的進步，游客完全能夠感受得到“我們去旅游區旅游”與“我們去旅游區工作”這兩種完全不同的心靈體驗。但是，因為對公共交通工具的依賴弱化之后，客源地與目的地之間的交流只有通過某種交通工具來傳遞，因此，休閑地產對道路交通條件的要求就變得更高，或者說只有訴諸于高端交通方式。甚而，休閑地產項目一般都選擇在海濱、島嶼之類的地方。

休閑地產開發對城鎮化進程的推動作用相當明顯，休閑地產帶動的城鎮化速率大大高于通過一二大產業之間的調整所帶動的人口轉移，因為休閑地產的帶動作用，不僅僅是為配套生產生活條件而促進了工業的繁榮，它激活動力更為充沛的第三大部類的引擎。因此，與游憩地產的不同之處還在于，游憩地產通過旅游擴大城鎮，而休閑地產孕育城鎮。

對處于發展中的中國而言，毫無疑問，游憩地產模式是最符合國情的土地開發模式。然而，隨著同步儲備“閑暇”與“閑錢”的社會存量放大，且足以支撐人們求新求變、滿足生活多元化生活訴求之時，政府與開發商就不會再為這道二選一的問題所困擾。