透視旅游產品新業態的產生和發展，有一個清晰的時代脈絡貫穿其中，即席卷中國經濟和注意力的“第四次產業革命”——休閑地產產業浪潮。在當前休閑時代、地產調控、旅游產業大發展的背景下，在政府、協會、企業、旅游者等各方作用的推動下，旅游與地產結合愈發緊密，中國開始進入旅游地產開發井噴時期，呈現出廣闊開發前景和巨大的發展潛力。

縱觀目前市場中常見的旅游地產產品，從開發模式上來看，主要分：旅游主題社區、旅游景點地產、旅游商業地產；從產權形式上看，主要分：景觀住宅、分時度假地產、產權式酒店；從項目地不同的資源依托和旅游主題角度，主要分為：溫泉依托型、高爾夫度假型、主題公園型、濱湖\海度假型、古鎮\村文化旅游型等。

一、旅游地產項目規劃設計中的問題

1、規劃與策劃脫節

由于旅游地產開發商主要是傳統工業企業或房地產企業，很多開發商通常會找建筑設計、城市規劃方面的專家，率先做一個所謂的“旅游地產規劃或設計方案”，然而由于對旅游行業缺乏了解，往往實施性不強、缺少可操作性，最終導致項目擱淺甚至失敗。
規劃主要是從宏觀的、產業發展高度，對資源、要素等進行重新配置，不涉及市場需求的深入研究、具體項目運營的細節和關鍵要素分析等；策劃則是對微觀的、資源整合再利用進行深入、細致的市場前期分析、背景文化分析；做出針對實際問題的科學、系統分析，及可行性方案設計。因此，策劃是對規劃的深入、細化、補充；規劃則是策劃進行的宏觀框架。

2、缺乏市場認知

許多項目在規劃設計時，缺乏有效的市場調研，在旅游產品推出的先后次序上往往脫離市場需求、缺乏統籌。如一期一次性推出片區內的各種娛樂、商業、休閑配套項目，而3-5年內卻缺乏后續資金投入更新產品，這種投資開發模式，大大增加了運營的成本和風險。

除了位于城市繁華地的旅游商業地產外，許多位于市郊、景區/點附近的旅游地產項目，在旅游項目的策劃方面，應該尋找區域內市場空白點和需求熱點的交集，作為一期主打的產品，然后采取分期開發、不斷更新的滾動開發模式，不斷更新、豐富旅游產品形態，才能穩妥的以休閑、旅游來不斷提升片區的人氣和地氣。考慮到項目的長久生命力，還需要對旅游核心項目進行長生命周期考慮。

3、產品雷同化

旅游地產都有一個共同的特點，即：擁有特色、稀缺的自然資源，并以此為依托開發房地產——旅游燒錢、做地氣；地產收錢、做收益。
但目前國內的旅游地產項目，在主題選擇上單純依靠自然資源優勢和酒店、商業街、別墅等項目，靠山吃山靠水吃水，缺乏文化內涵的包裝，導致項目沒有地方文化感，放之四海而皆可，從而缺乏持久的生命力而逐漸衰亡。

4、客群空心化

目前許多旅游地產都定位高端，主要目標客戶群直指一小部分具有較高消費力的精英人群，認為只有他們更有經濟實力、更有興趣去追求奢華、時尚、頂尖級的品質度假地產。于是同一個區域內所有項目都集中定位為高門檻，大家爭得是一個受眾有限、競爭激烈的紅海，卻將具有巨大消費潛力的大眾休閑度假消費拒之門外；導致旅游地產項目發展面臨一個最大的問題——消費人群比例呈梨形空心化。因此，旅游地產項目如何根據所在區域內消費人群的數量和購買能力來確定自己的商業模式、運作模式等，是決定項目成敗的關鍵要素之一。

二、未來旅游地產規劃、策劃的思路

 1、原則：先策劃、主打運營策劃

一個完整的旅游地產項目策劃的內容，包括背景分析、目標定位、主題定位、市場定位、產品選擇、路徑選擇、順序選擇（分期）及配套構架等。其中，最重要的是項目策劃與運營分析一一對應，每個項目的適建條件、功能定位、投資規模、業態組合、建筑風格、運營管理等，要逐個、通盤、深入細致的研究，并與整個片區的主題定位相符合、與片區在城市規劃中的角色和位置相符合。

這就需要旅游、商業策劃機構與規劃院、建筑院共同協作完成，要把運營的策劃放在最首要的地位。

2、要點：定主題、突出地方文化

旅游地產與一般住宅的不同，如同旅游景區一樣，即要有一個鮮明、獨特、可藉以形成核心品牌的主題。主題的提煉，除了利用自然景觀資源的獨特性、稀缺性，更重要的是從項目地的本土風土人情、歷史文化、民風民俗、非物質文化遺產等多種角度出發，尋求差異性、獨特性。其中，尊重地域本土文化、理清文脈和地脈，打造一個以旅游為主導的社區、街區、景區，才能創造屬于項目地所獨有的品牌。

3、路徑：多學科、全技術鏈模式
因此，未來旅游地產規劃應采取多學科交叉的思路。通過熟知旅游行業發展的旅游策劃，善于宏觀掌控的城市規劃，以及創意展現的建筑設計等多學科綜合，形成一種“全技術鏈策劃模式”，在一個團隊中匯集多學科人才，保證城市規劃、城市總體設計與旅游規劃互不沖突、互為補充，從而推動一個在城市中準確定位的旅游地產項目成功落地。