旅游地產作為一種可以實現資源、經濟和生態可持續發展的創新模式得到了迅速發展。而旅游地產的健康發展對于旅游由規模經濟向系統經濟的發展模式轉變具有積極作用，對促進房地產業和旅游業的進一步融合、對兩大產業的良性互動發展也具有重要意義。那么旅游地產的開發模式有哪幾種呢？
一、濱水濱海旅游房地產開發模式
濱水濱海旅游房地產開發模式屬于依托自然資源而生的，現代的濱水地區的重建和開發可追溯到20世紀50年代末和60年代初。隨著20世紀下半葉以來世界上許多城市出現的舊港口和濱水工業地區的衰退，城市濱水區的重建在北美首先發起，隨后蔓延至歐洲地區，20世紀80年代后這一現象幾乎遍及全球。這類項目的特征主要集中在依托湖景資源開發，較為發達的城市交通，旅游配套項目所占比重大，項目呈現出階段性發展，并且具有資源的“可再生性”，復制性。
濱水濱海旅游房地產的選址一般會考慮三點：1.區域經濟發達的城市周邊的濱湖資源進行開發，如長三角、珠三角等；2.城市滿足鐵道、公路、高架、航空可以直達的城市；3.屬于明顯的依托自然資源為核心的項目開發，氣候適宜，風景秀麗，室外娛樂資源豐富，有文化旅游資源的地區。
濱水濱海類旅游房地產的客戶定位主要是以項目所在地周邊城市的區域客戶為主，在定位客源結構時，往往從不同城市、同類項目中總結現有客源情況，再結合本項目的規劃和開發時序歸納出將來屬于該項目的客戶。而取得客戶青睞的核心競爭力一般包括開發別墅、酒店、高爾夫、溫泉等產品，潛水基地、游艇俱樂部等多樣的度假設施。
營銷創新的核心，是濱海類項目的實質，強調的是“借旅游促地產，先旅游后地產，虛旅游實地產，最后再由地產推動旅游和城市的發展”。
國外城市濱水區的在開發是一個具有高度復雜性的現象，它所包含的問題不僅僅涉及物質層面，更有經濟、社會和政治層面上的深刻內涵。
首先，物質層面，強調以公共空間為主體，因為公共空間在提升濱水地區舒適度的同時，還幫助周邊地塊升值，更顯示出開發機構對營造一個高質量環境的虔誠和認真，所以對大部分開發機構和開發商來說，高質量的公共空間建設是一個共贏的機會。城市的濱水公園作為一種公共利益，在許多地方成為了一種政治資本。再次經濟層面上，強調由經濟重構推動更新的再發展，關注于帶動城市經濟的發展；社會層面，強調城市規劃中不能喝忽略低收入人群的品質要求，以及社區群體的利益問題；最后，政治層面上，濱水濱海類旅游房地產需要與政府進行合作，才可能取得優越的條件。
二、商業旅游地產開發模式
目前，中國的商業旅游地產項目整體開發水平較低，處于發展初級階段。粗制濫造的粗放型模式還很普通，少量成功的項目基本都依托于城市人群消費，更像是一般商業地產項目，而遠離城市的商業旅游地產項目成功案例較少。而全面開發商業旅游地產，需要的是科學的業態組合與規劃布局、創意的營銷活動策劃、成功的經營管理模式等，才能規避投資風險，確保開發的成功。
商業旅游地產的開發要素出了包括旅游餐飲、旅游購物之外，還包括“住”“游”“娛”等要素。而一般的選址位置更加注重旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求，依托于景區景點。給自己的定位一般也在于從文化挖掘和游客行為特征的角度出發，進行特色化定位。
需要注意的是，商業旅游地產的投資有著一般商業地產投資的共性，但是在部分方面體現得更加突出，主要體現在風險性高、難度較大，對投資強度以及投資回報周期要求更高等。
未來旅游地產開發的“重頭戲”
中國旅游地產正步入一個快速發展期，國際權威機構預測，未來20年，中國的旅游業和房地產業都將會極為廣闊的發展前景，旅游地產作為兩個黃金產業的交叉型產業，是一個巨大的“金礦”。同時，國內有關專家分析表示，假日經濟已經成為中國經濟的重要增長點。中國旅游業正處于快速增長期，對商業旅游的地產項目需求是巨大的，中國絕大多數旅游目的地均需要建設大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目，因此，按照各要素往年在旅游總收入中的比例以及未來發展的潛力，旅游購物、餐飲、住宿、娛樂等各分項目收入占旅游總收入的比例之和在60%以上，即有60%以上的差額需要商業旅游地產來填補。而由于中國旅游地產正在步入一個快速發展期，可以預計未來的中國商業旅游地產將是旅游地產開發、投資的另一個“重頭戲”。
商業旅游地產也一般商業地產的差異
商業旅游地產主要依托文物、景點，在旅游區內或旅游區旁邊所開發的，為旅游、休閑提供服務的商店、餐飲、娛樂等建筑物和相關設施。與一般商業地產的差異體現在：1.服務范圍的差異，商業旅游地產的的范圍更加廣泛，入境客源占有一定的份額，但是一般商業地產僅僅針對居住區、城鎮行政轄區。2.功能的差異，一般商業地產主要是承擔城市的功能，滿足日常的生活需求；而商業旅游地產更多的是旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求。3.選址的差異，一般商業地產選址主要在城市、居住區，靠近人們的生活、工作的區域進行布局；商業旅游地產的選址主要依托于景區景點。4.定位的差異，一般商業地產的定位主要是滿足人民生活的需求，進行大眾化、高檔化、專業化或一站式服務的定位；商業旅游地產的定位，主要是文化挖掘和游客行為特征的角度，進行特色化定位。5.投資的差異，商業地產一般有較大的投資額，要求更加專業的開發水平和管理公平，所以需要有實力的成熟開發商才會涉足這個行業；商業旅游地產投資主要體現在風險更高、難度更大、對投資的強度以及投資回報周期要求更高。
對于進行商業旅游地產開發的投資商來說，需要給自己一個明確的定位，只有定位準確了，才能使商業旅游地產開發成為一種旅游的吸引物，起到吸客、引客、滯客的作用，而不僅僅是一種簡單的商業服務。
獨立型的商業旅游地產定位，定位要求反應自身的特色；依附型的商業旅游地產定位，要求與景區的主題相統一和景區的游覽觀光娛樂項目形成統一的形象，共同推向市場。
三、高爾夫旅游地產開發模式
高爾夫地產是高爾夫運動延伸至地產界的產物，其主要特點是高爾夫球場建設與房地產物業開發高度結合、密切聯系。在功能上形成互補配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業密不可分，兩者開發經營的共同性都體現出最舒適、最休閑的生活方式、高爾夫地產不是簡單的“高爾夫球場+房地產”的形式，高爾夫地產的開發成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產各自產品做得如何，更關鍵的在于兩者是否高度配合，形成良性的互動發展關系，各種資源條件能否互相促進達到整體開發共贏的效果。
該項目的特征是缺乏足夠的常住人口支持，需要強大的外部潛在消費市場，有便捷交通服務體系以及全年大部分時間的全程接待能力，球場遠離城市人口密集地區，有獨特的人文景觀、自然資源和氣候條件。國內主流模式是高爾夫旅游度假基地模式，典型的組合形式是“高爾夫球場+會議中心+度假酒店”的復合開發。
高爾夫旅游地產項目在缺乏自然環境等先天資源情況下，以高爾夫作為模式的核心與支點，最容易實現整體項目價值提升與業績提升。
高爾夫旅游具有廣闊的發展前景，國際經驗表明，高爾夫是社會經濟發展到一定階段，中等群體、自由職業者和白領達到一定的比例后，才有可能獲得的快速發展。
我國經濟已經進入一個新的增長階段，2010年的GDP增長9.1%，目前，我國潛在高爾夫消費人口近1900萬，并且每年還將增長19萬潛在的高爾夫消費群。而旅游業也在朝著休閑度假型旅游轉變，高爾夫旅游正好迎合了這一發展趨勢。
四、主題公園旅游地產開發模式
主題公園是具有特定的主題、由人創造而成的舞臺化的休閑娛樂活動空間，是一種休閑娛樂產業。其歷史從1955年美國人Walt Disney在加州建成的迪斯尼樂園肇始。到80年代末，北美每年超過100萬游客的主題公園有30個，除一個在加拿大外，其他都在美國；歐洲有21個大型主題公園，至1990年本已有14個大型主題公園開業。
1989年9月21日深圳錦繡中華的成功開業，標志著中國主題公園的誕生。由于錦繡中華轟動性的示范效應，主題公園在全國如雨后春筍般涌現。
主題公園要求選址在經濟發達、人口流動多的大城市和特大城市，外部區域條件優越，交通網絡發達，各種交通線路發達，可進入性強，便于游客自由進入。主題，就要求了公園必須注重特色鮮明，有創新意識，注重從傳統文化中汲取營養，利用現代工藝和技術條件深化主題吸引力，使其能夠吸引游客。主題公園的盈利模式，有三種，一種是通過門票盈利，這是最基本的盈利模式，第二種是游憩產品服務盈利模式，提供有助于豐富體驗的游憩服務來實現盈利，這是核心盈利模式，第三種是綜合盈利模式，主要是通過旅游者的餐飲、住宿、購物等實現，第四種是公園商業盈利模式，通過自身的節慶活動和對外招商以及其他會展、廣告等對外服務而達到盈利模式，這是深度開發盈利模式。
主題公園旅游地產的發展主要受主客觀兩方面因素的影響，客觀方面，主要是客源市場和交通條件，保證公園的客源量以及游客的“來去自由”；主觀方面是城市旅游感知形象和空間集聚與競爭。城市感知形象是指城市旅游者在游覽城市的過程中通過對城市環境形體的觀賞和市民素質、民風民俗、服務態度等的體驗所產生的城市總體形象。有的城市感知形象非常強，比如北京，上海，深圳等，這是難以改變的；而空間集聚是為了更好的增加地區的總體吸引力，產生的空間競爭是游客分流。
總之，主題公園是一種高投入的旅游項目，維持費用較高，要求的門檻游客量也較高，需要量力而為。
五、歷史街區遺產旅游地產開發模式
作為城市重要的遺產區域，歷史街區無論對城市歷史的保護，還是對城市未來的發展都有著重要的意義。隨著歷史城市旅游的興起，歷史街區遺產旅游也逐步成為我國重要的旅游產品和游客重要的旅游形式。
開發歷史街區遺產旅游的關鍵在于積極探索“整舊如新”與“煥然一新”的關系，正確認識古建筑、歷史街區及民俗風情，保護與開發中的真實性和“仿像與模擬”的關系。
歷史街區遺產旅游開發有兩大側重點，第一要實現歷史街區的功能轉化，也就是必須從物質環境的保護進化到歷史街區社會經濟架構與功能的全面振興之上，想方設法使具有很高文化價值的歷史空間成為能夠容納某些現代和未來城市功能的容器，并通過合理而必要的保護、修復與整治措施，適當提高這個容器的適應能力。這是歷史街區獲得重生之路，也是其全面振興的關鍵所在。
歷史街區遺產旅游還應注意地方精神的保留以及附加價值的提升。地方精神創造了人與地域的交流，并將地域文化以多種多樣的表現形式傳達給外來的游客，這要依賴與社區的參與，政府及相關機構的協調和整合。而附加價值是歷史街區新時代的內涵，地方藝術的生命力等等。
以上敘述了五類旅游地產的模式，當然還有產業旅游地產開發模式、非稀缺性資源旅游地產開發模式等等，不同的旅游地產開發模式各有差異，但他們共性是離不開旅游+地產的基礎，是在旅游地產的基礎上進行了各自的完善和內容的升級。
來源：
發布時間：2015-07-30
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