一個(gè)創(chuàng)意旅游綜合體(CTC)項(xiàng)目的成功，必然分不開(kāi)各類(lèi)子項(xiàng)目的健康運(yùn)營(yíng)和持續(xù)盈利。然而，又因?yàn)楦髯禹?xiàng)目性質(zhì)差別較大，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)差別較大，因此也對(duì)運(yùn)營(yíng)主體的操作能力提出了較大挑戰(zhàn)。下面將分別按項(xiàng)目性質(zhì)差異，對(duì)旅游綜合體中的酒店、商鋪及文化設(shè)施類(lèi)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行解構(gòu)，以供借鑒。
    一、酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)
    酒店是創(chuàng)意旅游綜合體(CTC)項(xiàng)目中必不可少的一項(xiàng)，從項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)到后期項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)，酒店都占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。隨著國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，中國(guó)也逐漸成為全球酒店業(yè)聚焦的核心市場(chǎng)，越來(lái)越多的本土地產(chǎn)商及投資商開(kāi)始頻繁與國(guó)際酒店管理公司進(jìn)行合作。這些合作大部分是酒店管理公司進(jìn)行管理輸出，也有一些合作直接涉及到參股與合資。
    （一）委托管理模式
    典型代表：富力地產(chǎn)與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)
    模式特點(diǎn)：以中高端酒店品牌為主
    委托管理模式是指酒店管理公司受業(yè)主信任委托，委派輸出的經(jīng)營(yíng)管理班子全權(quán)負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營(yíng)管理，并獲得基本管理費(fèi)與獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的一種經(jīng)營(yíng)方式。
    富力地產(chǎn)酒店戰(zhàn)略走的是典型的委托管理路線。早在2003年，富力開(kāi)始與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)開(kāi)始接觸，并于2004年簽署了第一個(gè)合作項(xiàng)目——珠江新城的廣州富力麗思?卡爾頓酒店。2008年3月，該酒店正式開(kāi)業(yè)，同年6月，富力地產(chǎn)與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)公司簽約，合作創(chuàng)建惠州富力萬(wàn)麗酒店，富力地產(chǎn)因此成為國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)界巨頭萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)在中國(guó)的最大合作伙伴。除萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)之外，富力地產(chǎn)還根據(jù)全國(guó)各項(xiàng)目區(qū)位及市場(chǎng)定位的差異，分別與洲際酒店集團(tuán)、君悅酒店集團(tuán)簽署了不同類(lèi)型酒店的合作協(xié)議，這些合作中，富力地產(chǎn)都是作為酒店的業(yè)主對(duì)酒店管理進(jìn)行委托，并未直接參與管理，合作雙方合同的年限約20年。由于酒店建設(shè)前期投入大，回報(bào)期漫長(zhǎng)，這種合作方式在短期內(nèi)無(wú)法為富力地產(chǎn)貢獻(xiàn)多少利潤(rùn)，但是這些酒店位置優(yōu)越，只要在酒店建造過(guò)程中對(duì)質(zhì)量、成本方面進(jìn)行合理控制，長(zhǎng)期來(lái)看，前景樂(lè)觀。
    （二）特許經(jīng)營(yíng)模式
    典型代表：宜必思、洲際快捷酒店
    模式特點(diǎn)：以經(jīng)濟(jì)型酒店品牌為主
    特許經(jīng)營(yíng)是指特許經(jīng)營(yíng)權(quán)擁有者，即酒店管理公司，以合同約定的形式允許被特許經(jīng)營(yíng)者有償使用其名稱、標(biāo)志、專(zhuān)有技術(shù)、產(chǎn)品及運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)等從事酒店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。特許經(jīng)營(yíng)的合作方式下，酒店管理公司只為酒店業(yè)主提供必要的支持體系以及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
    在美國(guó)，酒店特許經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，大部分業(yè)主更希望采用特許經(jīng)營(yíng)的模式。而中國(guó)業(yè)主由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，更加希望酒店由酒店集團(tuán)來(lái)管理，不過(guò)隨著中國(guó)酒店業(yè)的不斷成熟，特許經(jīng)營(yíng)模式也得到了比較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。2008年前后，借助北京奧運(yùn)的影響，一批國(guó)際酒店品牌開(kāi)始將特許經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)用到中國(guó)市場(chǎng)的拓展中。其中的典型代表有洲際集團(tuán)旗下的假日快捷和法國(guó)雅高酒店集團(tuán)旗下的宜必思。這種模式目前主要適用于經(jīng)濟(jì)中心城市，酒店集團(tuán)在選擇合作伙伴時(shí)也會(huì)優(yōu)先考慮擁有多家酒店物業(yè)且資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商或投資商。
    （三）自主經(jīng)營(yíng)模式
    典型代表：悅榕莊
    模式特點(diǎn)：具有濃郁地方特色的高端度假型酒店品牌
    新加坡悅榕(banyan tree)酒店度假村集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)理念是希望提供一個(gè)能夠讓人完全放松身心的空間，該集團(tuán)的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目包括酒店投資、酒店公寓銷(xiāo)售、酒店管理合約、SPA經(jīng)營(yíng)、藝品店、產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)費(fèi)及其他項(xiàng)目(包括設(shè)計(jì)及專(zhuān)案管理、高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)) 等等 ，其主營(yíng)業(yè)務(wù)為度假村及酒店的管理、開(kāi)發(fā)及投資。
    以位于云南香格里拉的仁安悅榕莊為例，為了使悅榕文化融入當(dāng)?shù)丨h(huán)境，酒店親自在附近一帶挑選購(gòu)買(mǎi)了100 多年之久的藏式農(nóng)舍，經(jīng)過(guò)巧妙的拆遷改建，在仁安河谷新址以原木打樁而成。這種精妙扎實(shí)的建筑模式既無(wú)需使用新的木材，又很傳神地延續(xù)了藏式設(shè)計(jì)的古樸味道，原來(lái)的藏式小屋被改遷后，在Villa 的大門(mén)口還被貼上原來(lái)屋主的名字，并以此來(lái)給每個(gè)房間命名。

● Banyan Tree運(yùn)作流程：

• 定位：營(yíng)造美好浪漫的度假氣氛（Romantic of Travel），吸引世界頂級(jí)度假散客。
• 設(shè)計(jì)：富有藝術(shù)性的豪華，成本卻不高。
• 服務(wù)：SPA、特色餐廳、Gallery、City Club等。
• 選址：擁有系統(tǒng)而豐富的選址條規(guī)，包括世界頂級(jí)度假地(吸引全球客源)、擁有機(jī)場(chǎng)和公路等立體交通網(wǎng)絡(luò)、生地與熟地的考慮等。
• 建設(shè)：充分利用當(dāng)?shù)刭Y源及特色，極大降低建設(shè)成本。
• 營(yíng)銷(xiāo)：花在推廣上的費(fèi)用很少，頻繁獲獎(jiǎng)是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，產(chǎn)品和服務(wù)贏得聲譽(yù)，回頭客很多(10%-20%的客人在1年內(nèi)選擇再次入住Banyan Tree)。

● 收益增值：

• 土地增值：品牌帶動(dòng)地價(jià)快速增值。
• 經(jīng)營(yíng)收益：高房?jī)r(jià)及不低的入住率保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)異。
• 地產(chǎn)收益：產(chǎn)權(quán)式別墅等帶來(lái)豐厚的收益（約占總收入的一半）。
• 品牌溢價(jià)：2006年評(píng)價(jià)Banyan Tree的品牌無(wú)形資產(chǎn)約為2億美元。
• 產(chǎn)業(yè)鏈增值：餐廳、City Club、SPA館、Gallery、Tour &Trek、高爾夫球場(chǎng)等帶來(lái)收益。

● 投資回報(bào)：

• 投資回收期不超過(guò)7年，GOP率45%～47%。

 操作手法：

——控制投資總額；
——分階段開(kāi)發(fā)酒店與產(chǎn)權(quán)式別墅；
——上市公司，業(yè)務(wù)操作上也采取預(yù)付制、會(huì)員制等作為快速融資的手段。
    二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，并不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的生產(chǎn)與銷(xiāo)售過(guò)程，而是通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說(shuō)地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液，而其開(kāi)發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運(yùn)轉(zhuǎn)。大連萬(wàn)達(dá)、太古地產(chǎn)、SOHO中國(guó)，是北京CBD最具特色的三大地產(chǎn)企業(yè)，其在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上分別代表了三種不同的模式。
    （一）“訂單式”開(kāi)發(fā)模式：大連萬(wàn)達(dá)
    其物業(yè)租售情況為大部分持有，少量售賣(mài)。持有部分保證企業(yè)能夠獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定租金回報(bào)，售賣(mài)部分則用以降低前期成本壓力。運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是先租后建，訂單開(kāi)發(fā)，具有較為濃厚的模式化特點(diǎn)，主力店相對(duì)固定，較少考慮地區(qū)差異。
    作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬(wàn)達(dá)的“訂單式”開(kāi)發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣。所謂訂單式開(kāi)發(fā)，就是將后期的商鋪招商工作前置，實(shí)現(xiàn)先租后建。經(jīng)過(guò)多年成功發(fā)展，萬(wàn)達(dá)與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)到哪里，這些主力店也跟到哪里?！坝唵巍蹦Ｊ介_(kāi)發(fā)至少為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)三個(gè)方面的好處：項(xiàng)目號(hào)召力的提升、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升和投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小。
    （二）“個(gè)性化”開(kāi)發(fā)模式：太古地產(chǎn)
    其物業(yè)租售情況為全部自持,運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，賺取長(zhǎng)期收益。根據(jù)地方特色和區(qū)位特點(diǎn)來(lái)做項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，選取符合當(dāng)?shù)胤諊纳虡I(yè)合作伙伴。
    太古地產(chǎn)以其擁有豐富的發(fā)展歷程及管理大型商業(yè)、購(gòu)物中心，以及住宅物業(yè)等經(jīng)驗(yàn)而著稱。太古的開(kāi)發(fā)理念向來(lái)是不照搬原有，而是要?jiǎng)?chuàng)造出每一個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性。以太古在北京的首個(gè)項(xiàng)目“三里屯 Village”為例，該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初便考慮到三里屯獨(dú)特的文化氛圍，并通過(guò)建筑設(shè)計(jì)上的一些細(xì)節(jié)安排，把這種特質(zhì)自然地保留起來(lái)。可以認(rèn)為，太古地產(chǎn)不是單獨(dú)地建造一個(gè)商場(chǎng)，而是為消費(fèi)者創(chuàng)造一種新的生活方式和理念。把他們的個(gè)人喜好和生活習(xí)性都融入到項(xiàng)目中，讓商場(chǎng)成為自己生活的一部分?！?br />     （三）“散售”模式：SOHO中國(guó)
    其物業(yè)租售情況以銷(xiāo)售為主，少部分持有。運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是占據(jù)核心城市的核心地段，依靠地段取得壟斷性溢價(jià)收益。資金回籠速度快，能最大程度提升資金使用效率。
    商鋪散賣(mài)，又稱產(chǎn)權(quán)式商鋪，即開(kāi)發(fā)商將商鋪賣(mài)給小業(yè)主，然后再協(xié)助其出租招商。SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)了北京CBD地區(qū)1/5的土地，卻幾乎從不持有物業(yè)，不僅散售，而且費(fèi)盡心機(jī)地切割成小塊，以求“雜碎”的效果。SOHO中國(guó)管理層認(rèn)為，整棟出售模式，由于交易資金規(guī)模巨大，買(mǎi)方的決策程序通常非常慢，還要受到國(guó)家對(duì)境外資金開(kāi)放程度的限制。散售模式則將銷(xiāo)售對(duì)象鎖定為那些有投資需求的富裕個(gè)人，并以此規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。
    三、文化設(shè)施運(yùn)營(yíng)
    （一）藝術(shù)街區(qū)運(yùn)營(yíng)：798藝術(shù)區(qū)案例
    北京798藝術(shù)區(qū)是一個(gè)集畫(huà)廊、藝術(shù)工作室、文化公司、時(shí)尚店鋪于一體的多元文化空間，面積60多萬(wàn)平方米，是一個(gè)以當(dāng)代藝術(shù)創(chuàng)作，展示和交易為特色的藝術(shù)區(qū)。為了推進(jìn)798藝術(shù)區(qū)的升級(jí)發(fā)展，2006年，朝陽(yáng)區(qū)政府與七星集團(tuán)共同成立了北京798藝術(shù)區(qū)建設(shè)管理辦公室，以“協(xié)調(diào)、服務(wù)、引導(dǎo)、管理”為宗旨，為園區(qū)建設(shè)服務(wù)中心、展覽展示中心和公共服務(wù)平臺(tái)，按照“保護(hù)、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定、發(fā)展”的指導(dǎo)方針對(duì)798藝術(shù)區(qū)的核心區(qū)域、原創(chuàng)藝術(shù)進(jìn)行有效保護(hù)，加強(qiáng)對(duì)藝術(shù)區(qū)的宣傳與推廣，進(jìn)一步吸引國(guó)內(nèi)外眾多知名的藝術(shù)家及藝術(shù)機(jī)構(gòu)，為園區(qū)內(nèi)藝術(shù)品打造展覽展示、交易拍賣(mài)的平臺(tái)。
    （二）民營(yíng)博物館運(yùn)營(yíng)案例
    從中國(guó)第一座民營(yíng)博物館——觀復(fù)古典藝術(shù)博物館出現(xiàn)開(kāi)始，民營(yíng)博物館已走過(guò)14年的發(fā)展歷程。十余年間，國(guó)內(nèi)民辦博物館的熱潮逐漸升溫。在資金、運(yùn)營(yíng)、生存、發(fā)展這些問(wèn)題的求解過(guò)程中，民營(yíng)博物館建立了中國(guó)式生存法則。
    1、基金會(huì)+理事制:觀復(fù)博物館開(kāi)創(chuàng)中國(guó)博物館基金運(yùn)營(yíng)模式
    觀復(fù)博物館由著名收藏家馬未都所創(chuàng)，1996年獲政府批準(zhǔn)成立，1997年正式對(duì)外開(kāi)放。2008年第一次實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡。2010年，成立觀復(fù)文化基金會(huì)，接受社會(huì)捐贈(zèng)，并由基金會(huì)統(tǒng)一管理。博物館運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源主要有三部分：一是來(lái)自董事會(huì)，由為數(shù)不多的幾個(gè)成功企業(yè)家組成，每年撥一筆運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)；二是來(lái)自理事會(huì)，這部分人擁有榮譽(yù)頭銜，不承擔(dān)責(zé)任，對(duì)博物館進(jìn)行不定期贊助；第三，建立了博物館會(huì)員制，每年1000元的會(huì)費(fèi)，享受諸多優(yōu)惠政策。此外，各展廳還接受企業(yè)捐贈(zèng)。
    2、股份化經(jīng)營(yíng)+社會(huì)贊助: 今日美術(shù)館以社會(huì)贊助強(qiáng)化資金鏈
    今日美術(shù)館是地產(chǎn)企業(yè)今典集團(tuán)的下屬單位，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD中心百子灣路蘋(píng)果社區(qū)。為了美術(shù)館有長(zhǎng)期的資金保證，今典集團(tuán)對(duì)美術(shù)館進(jìn)行所有權(quán)股份化改制，吸引了4-5家中國(guó)大企業(yè)參與，每家持有一定的股份，并讓這些企業(yè)作為美術(shù)館的長(zhǎng)期贊助人，把今日美術(shù)館的產(chǎn)權(quán)社會(huì)化。博物館資金來(lái)源主要有兩方面：一是來(lái)自國(guó)家的政策扶持、稅收優(yōu)惠、不定期的專(zhuān)項(xiàng)資金(一次幾十萬(wàn)元不等)；二是自于美術(shù)館自籌，包括基金會(huì)資金、社會(huì)贊助資金以及美術(shù)館的門(mén)票、會(huì)員卡收入、咖啡屋、書(shū)店以及剛剛建立的藝術(shù)禮品店等商業(yè)性收入，其中，社會(huì)贊助占據(jù)整個(gè)資金鏈中的大部分。
    3、房地產(chǎn)養(yǎng)博物館模式：中國(guó)紫檀博物館
    中國(guó)紫檀博物館是中國(guó)首家規(guī)模最大，集收藏研究、陳列展示紫檀藝術(shù)，鑒賞中國(guó)傳統(tǒng)古典家具的專(zhuān)題類(lèi)民辦（私立）博物館，其投資運(yùn)營(yíng)商是香港富華國(guó)際集團(tuán)。這座占地2.5萬(wàn)平方米的博物館擁有數(shù)千件紫檀藝術(shù)品，耗費(fèi)2億元，博物館唯一的收入就是門(mén)票銷(xiāo)售和工藝品售賣(mài)，一個(gè)月收入萬(wàn)余元，但是這些收入跟巨大的投資相比幾乎微不足道，而博物館得以維持的原因則是富華集團(tuán)在房地產(chǎn)、酒店、私人會(huì)所、購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓、物業(yè)管理等領(lǐng)域的豐厚利潤(rùn)。